Das Sachwertverfahren: Wann kommt es zum Einsatz und wie funktioniert es?

Für eine professionelle Immobilienbewertung stehen grundsätzlich drei anerkannte Verfahren zur Verfügung. Das Sachwertverfahren gehört zu diesen Bewertungsmethoden und wird, ebenso wie die anderen Verfahren, nur für bestimmte Arten von Immobilien genutzt. Doch wann sollten Eigentümer den Wert ihres Eigenheims anhand des Sachwerts bestimmen lassen und wie wird dieser konkret berechnet?

Wenn weder das Ertragswertverfahren noch das Vergleichswertverfahren für die Bewertung einer Immobilie geeignet ist, wird in der Regel das Sachwertverfahren herangezogen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn in der jeweiligen Region keine ausreichend vergleichbaren Immobilien vorhanden sind und das Objekt nicht zur Vermietung genutzt wird. Bei dieser objektiven Bewertungsmethode steht vor allem die vorhandene Bausubstanz des Gebäudes im Mittelpunkt. Eine fachgerechte Durchführung der Bewertungsverfahren sollte ausschließlich durch erfahrene Immobilienmakler oder qualifizierte Immobiliengutachter erfolgen.

Für welche Immobilienarten eignet sich das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren wird üblicherweise zur Wertermittlung von selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von industriell genutzten Immobilien eingesetzt. Auch bei denkmalgeschützten Gebäuden kann dieses Verfahren zur Anwendung kommen, sofern die Bewertung nicht mithilfe des Ertragswertverfahrens durchgeführt wird.

Welche Faktoren beeinflussen den Sachwert?

Da bei diesem Verfahren insbesondere die Bausubstanz der Immobilie betrachtet wird, fließen drei zentrale Werte in die Berechnung ein. Dazu gehören der Bodenwert des Grundstücks sowie die Herstellungskosten des Gebäudes und der dazugehörigen Außenanlagen. Darüber hinaus wird der Immobilienwert durch das Baujahr und durch wertmindernde Umstände beeinflusst. Hierzu zählen beispielsweise ein bestehender Instandhaltungsstau oder notwendige Reparaturen.

So wird der Sachwert einer Immobilie berechnet

Der Gebäudesachwert und der Bodenwert werden zunächst unabhängig voneinander ermittelt. Anschließend werden beide Ergebnisse zu einem vorläufigen Sachwert zusammengerechnet. Der endgültige Sachwert ergibt sich, indem dieser vorläufige Wert mit dem sogenannten Marktanpassungsfaktor multipliziert wird. Dadurch soll das Berechnungsergebnis an die Bedingungen des regionalen Immobilienmarktes angepasst werden.

Zur Ermittlung des Bodenwerts wird der Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert. Der Bodenrichtwert wird vom zuständigen Gutachterausschuss festgelegt und veröffentlicht. Grundlage dafür sind unter anderem die tatsächlich erzielten Verkaufspreise von Grundstücken in der jeweiligen Region.

Für die Berechnung des Gebäudesachwerts gelten festgelegte Sachwertrichtlinien. Dieser Teil der Wertermittlung bezieht sich auf die Bau- beziehungsweise Herstellungskosten der Immobilie. Berücksichtigt werden dabei die Regelherstellungskosten sowie die Herstellungskosten des Gebäudes und der Außenanlagen. Die Regelherstellungskosten werden mit der Bruttogrundfläche multipliziert, um die ursprünglichen Gebäudeherstellungskosten zu bestimmen. Nach Abzug der Alterswertminderung ergibt sich daraus der aktuelle Gebäudesachwert.

In der Praxis ist das Sachwertverfahren mit einer anspruchsvollen und umfangreichen Berechnung verbunden, die von einem erfahrenen Immobilienexperten durchgeführt werden sollte. Ob dieses Bewertungsverfahren für Ihre Immobilie geeignet oder erforderlich ist, kann ein qualifizierter Makler mit fundierten Kenntnissen des lokalen Marktes beurteilen. Eine professionelle Beratung ist daher besonders empfehlenswert.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen oder haben Fragen zur passenden Wertermittlung? Kontaktieren Sie uns – wir beraten Sie gerne persönlich und kompetent.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.