Immobilienwert berechnen: So funktioniert das Ertragswertverfahren

Um den Wert von Renditeimmobilien wie vermieteten Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder Gewerbeobjekten zu bestimmen, greifen Immobilienexperten häufig auf das Ertragswertverfahren zurück. Dabei richtet sich der Verkehrs- beziehungsweise Marktwert einer Immobilie vor allem danach, welche Einnahmen ein Käufer künftig durch die Vermietung erzielen kann. Investoren erhalten mit dieser Bewertungsmethode eine wichtige Grundlage, um einzuschätzen, ob sich der Erwerb eines Objekts wirtschaftlich lohnt.

Das Ertragswertverfahren gehört neben dem Sachwert- und dem Vergleichswertverfahren zu den drei gängigen Methoden der Immobilienbewertung. Der Berechnung liegt eine vergleichsweise komplexe Formel zugrunde, in die unterschiedliche Faktoren einbezogen werden. Dazu zählt zunächst der Bodenwert, der den Wert des Grundstücks ohne die darauf befindlichen Gebäude beschreibt. Ebenfalls berücksichtigt wird der Liegenschaftszins, der vereinfacht ausgedrückt das marktübliche Verhältnis zwischen den erzielbaren Mieterträgen und den Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien widerspiegelt, beispielsweise innerhalb desselben Stadtviertels.

Eine weitere wichtige Grundlage bilden die Mieteinnahmen und die laufenden Bewirtschaftungskosten. Werden die jährlichen Kosten von den gesamten Mieterträgen abgezogen, ergibt sich der sogenannte Jahresreinertrag. Darüber hinaus fließt die Restnutzungsdauer der Immobilie in die Berechnung ein. Sie gibt an, über welchen Zeitraum die derzeitigen Erträge voraussichtlich noch ohne umfangreiche Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erzielt werden können. Der bauliche Zustand des Objekts spielt bei der Einschätzung dieser Dauer eine entscheidende Rolle.

Zusätzliche Abschläge oder Zuschläge berücksichtigen besondere Eigenschaften, die den Wert der Immobilie beeinflussen. Dazu können bauliche Schäden, ein bestehender Investitionsstau oder Schwierigkeiten bei der Vermietung gehören. Auch positive Merkmale, die zu dauerhaft höheren Erträgen beitragen können, lassen sich bei der abschließenden Bewertung entsprechend einbeziehen.

Grundstück und Gebäude werden getrennt betrachtet

Zu Beginn der Berechnung wird der Bodenwert unabhängig vom Wert der baulichen Anlagen ermittelt. Diese Trennung beruht darauf, dass ein Gebäude durch Alterung und Abnutzung im Laufe der Jahre an Wert verliert, während das Grundstück selbst grundsätzlich keiner vergleichbaren technischen Wertminderung unterliegt.

Für das tatsächliche Ergebnis sind neben dem Jahresreinertrag vor allem der Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer von Bedeutung. Aus diesen beiden Größen wird ein Kapitalisierungsfaktor abgeleitet, der auch als Vervielfältiger oder Barwertfaktor bezeichnet wird. Für seine Bestimmung können entsprechende Tabellen der Immobilienwertermittlungsverordnung herangezogen werden.

Eine lange Restnutzungsdauer führt üblicherweise zu einem höheren Vervielfältiger und damit auch zu einem höheren Immobilienwert. Sie deutet in der Regel darauf hin, dass sich das Gebäude in einem guten Zustand befindet und die bestehenden Mieterträge voraussichtlich über einen langen Zeitraum erzielt werden können.

Welchen Einfluss hat der Liegenschaftszins?

Weniger offensichtlich ist zunächst die Wirkung des Liegenschaftszinses auf das Berechnungsergebnis. Ein höherer Liegenschaftszins, also vereinfacht eine höhere Rendite im Verhältnis zum Kaufpreis, führt zu einem niedrigeren Vervielfältiger. Eine Immobilie mit überdurchschnittlich hohen Erträgen kann deshalb rechnerisch einen geringeren Verkehrswert erhalten.

Der Grund dafür liegt in der Risikobewertung. Bei besonders hohen Renditen wird davon ausgegangen, dass diese möglicherweise nicht über einen längeren Zeitraum aufrechterhalten werden können. Das Risiko von Mietausfällen, sinkenden Einnahmen oder anderen wirtschaftlichen Verlusten wird in einem solchen Fall höher eingeschätzt. Die Bewertungsmethode berücksichtigt daher nicht nur die Höhe der möglichen Erträge, sondern auch deren langfristige Sicherheit.

Ertragskraft und Risiko gemeinsam bewerten

Ein umfassendes wirtschaftliches Verständnis des Ertragswertverfahrens setzt umfangreiche Fachkenntnisse voraus und bleibt daher meist Immobilien- und Finanzexperten vorbehalten, die sich regelmäßig mit solchen Berechnungen beschäftigen. Entscheidend ist, dass bei dieser Form der Wertermittlung nicht allein betrachtet wird, wie hoch die Erträge ausfallen und wie lange sie voraussichtlich erzielt werden können. Auch das mit dem Kauf der Immobilie verbundene wirtschaftliche Risiko fließt in das Ergebnis ein.

Ein geringeres Risiko spricht für eine höhere Wertstabilität. Für Investoren stellt diese neben der zu erwartenden Rendite ein wesentliches Kriterium bei der Kaufentscheidung dar. Auch Banken, die den Erwerb von Immobilien finanzieren, können aus dem Ertragswertverfahren wichtige Erkenntnisse gewinnen. Bei vermieteten Anlageobjekten liefert es unter Umständen aussagekräftigere Ergebnisse als das Vergleichswertverfahren, das sich hauptsächlich an aktuell erzielten Marktpreisen orientiert.

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