Maklerprovision beim Immobilienkauf: Wie die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer verteilt werden

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten neue gesetzliche Vorgaben für die Verteilung der Maklerkosten beim Kauf bestimmter Wohnimmobilien. Im Kern sehen sie vor, dass ein Immobilienmakler vom Käufer grundsätzlich keine höhere Provision verlangen darf als vom Verkäufer. Mit dieser Regelung sollen private Käufer bei den Erwerbsnebenkosten entlastet und vor einer vollständigen Übertragung der Maklergebühr geschützt werden. Ob und in welchem Umfang dieses Ziel in der Praxis erreicht wird, hängt jedoch auch von der jeweiligen Marktsituation und der konkreten Vertragsgestaltung ab.

Vor der Gesetzesänderung konnte ein Eigentümer einen Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragen und gleichzeitig vereinbaren, dass die gesamte Courtage im Erfolgsfall vom Käufer zu zahlen war. Besonders in Regionen mit hoher Nachfrage war dieses Vorgehen keine Seltenheit. Mit dem Gesetz, dem der Bundesrat am 5. Juni 2020 zugestimmt hatte, wurde diese Möglichkeit bei Wohnungen und Einfamilienhäusern für private Käufer deutlich eingeschränkt.

Faire Kostenverteilung: Wann die Maklerprovision geteilt werden muss

Die gesetzliche Regelung sieht eine gleichmäßige Verteilung der Provision sowohl dann vor, wenn der Makler mit dem Verkäufer und dem Käufer jeweils einen Vertrag abschließt, als auch in bestimmten Fällen, in denen zunächst nur eine Partei den Makler beauftragt. In der Praxis ist der Auftraggeber häufig der Eigentümer, der seine Immobilie verkaufen möchte. Er muss mindestens die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision selbst tragen und kann die Kosten nicht vollständig auf den Käufer übertragen.

Hat der Verkäufer den Makler allein beauftragt und soll der Käufer später einen Teil der Provision übernehmen, muss der Anteil des Käufers grundsätzlich auf höchstens die Höhe begrenzt bleiben, die auch der Verkäufer zahlt. Zudem muss die Zahlung des Verkäuferanteils nachgewiesen werden, bevor der Makler den entsprechenden Betrag vom Käufer verlangen kann. Die Vorschriften betreffen insbesondere den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, sofern der Käufer als Verbraucher handelt.

Verbindlich dokumentiert: Warum Maklerverträge die Textform benötigen

Mehr Transparenz besteht seit der Neuregelung auch bei der Frage, wie ein Maklervertrag wirksam zustande kommt. Bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser ist die Textform vorgeschrieben. Die Vereinbarung muss daher beispielsweise in einer E-Mail, einem schriftlichen Vertrag oder einem anderen dauerhaft lesbaren Dokument festgehalten werden.

Eine rein mündliche Absprache oder ein Handschlag genügt in diesen Fällen nicht mehr. Für Käufer, Verkäufer und Makler schafft diese Vorgabe zusätzliche Klarheit, da sich die vereinbarten Leistungen, Provisionsregelungen und weiteren Bedingungen später eindeutig nachvollziehen lassen. Missverständnisse über die Höhe der Courtage oder die Frage, wer sie zu tragen hat, können dadurch leichter vermieden werden.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Was sich in der Praxis verändert hat

Ob die gesetzliche Neuregelung langfristig zu grundlegenden Veränderungen auf dem Immobilienmarkt und im Verhältnis zwischen Verkäufern, Käufern und Maklern geführt hat, wird unterschiedlich beurteilt. In einigen Regionen war es bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes üblich, dass sich beide Vertragsparteien die Maklercourtage zu gleichen Teilen teilten. Dort änderte sich an der bisherigen Praxis häufig nur wenig.

In stark nachgefragten Städten und Ballungsräumen war es dagegen verbreiteter, dass Käufer die gesamte Provision übernehmen mussten. Für sie brachte die neue Regelung eine spürbare Veränderung, da sich der Verkäufer nun in vielen Fällen selbst an den Maklerkosten beteiligen muss. Gleichzeitig können sich die Marktbedingungen weiterhin darauf auswirken, wie Verkäufer ihre Preisvorstellungen kalkulieren und welche Kosten letztlich indirekt in die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung eines Immobiliengeschäfts einfließen.

Leistung und Honorar: Weshalb professionelle Vermittlung ihren Wert behält

Auch nach der gesetzlichen Anpassung bleiben die Marktkenntnis, die Beratung und die Vermittlungsleistung eines qualifizierten Immobilienmaklers wichtige Bestandteile eines erfolgreichen Verkaufs. Professionelle Makler bewerten die Immobilie, entwickeln eine passende Vermarktungsstrategie, erstellen aussagekräftige Unterlagen, koordinieren Besichtigungen und begleiten die Verhandlungen bis zum Abschluss. Diese Leistungen erfordern Erfahrung, Fachwissen und ein tiefes Verständnis des regionalen Marktes.

Die konkrete Höhe der Maklerprovision ist weiterhin nicht bundesweit auf einen festen Prozentsatz festgelegt. Sie bleibt grundsätzlich verhandelbar, wobei sich in der Praxis regionale Richtwerte und marktübliche Vergütungsmodelle etabliert haben. Entscheidend ist daher nicht allein die Höhe der Courtage, sondern auch, welche Leistungen dafür erbracht werden und welchen Mehrwert der Makler für den Verkaufsprozess schafft.

Ein Makler, der seine eigene Leistung überzeugend vertreten und angemessene Konditionen vereinbaren kann, beweist damit auch Verhandlungskompetenz. Für Eigentümer kann dies ein wichtiges Signal sein, denn dieselbe Fähigkeit ist gefragt, wenn es darum geht, die Interessen des Verkäufers gegenüber Kaufinteressenten zu vertreten und einen möglichst guten Verkaufspreis zu erzielen.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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