Immobilienverkauf: Weshalb Einträge im Grundbuch zum Problem werden können

Private Immobilienverkäufer ohne Erfahrung unterschätzen häufig, welche Bedeutung das Grundbuch für den Verkaufsprozess hat. Wird erst beim Notartermin deutlich, dass beispielsweise Tante Erna noch über ein eingetragenes Wohnrecht verfügt, kann das erhebliche Auswirkungen haben. Ein solcher Eintrag kann den erzielbaren Verkaufspreis mindern oder im ungünstigsten Fall dazu führen, dass der Kaufinteressent vom Erwerb Abstand nimmt. Deshalb sollten sich Eigentümer vor dem Verkauf ausführlich mit dem Grundbuchauszug beschäftigen.

Der Grundbuchauszug gehört zu den zentralen Unterlagen bei einem Immobilienverkauf. Er enthält nicht nur Angaben darüber, wem die Immobilie gehört, sondern dokumentiert auch Rechte und Einschränkungen, die mit dem Objekt verbunden sind. Dazu zählen unter anderem Wohn- und Nutzungsrechte, Hypotheken oder Hinweise auf ein Insolvenzverfahren. Professionelle Immobilienmakler kennen aufgrund ihrer langjährigen Erfahrung die entscheidenden Einträge und wissen, worauf bei der Prüfung des Grundbuchauszugs besonders zu achten ist.

Wohnrechte und Vorkaufsrechte

Wohn- und Nießbrauchrechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und bleiben grundsätzlich auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Erben reagieren daher nicht selten überrascht, wenn sie im Grundbuchauszug feststellen, dass der Verstorbene beispielsweise einem Geschwisterteil ein Nießbrauchrecht eingeräumt hat. In manchen Fällen zeigt sich sogar, dass die betreffende Immobilie gar nicht zum Eigentum des Erblassers gehörte und dieser lediglich über ein Wohnrecht verfügte. Dann erben die Angehörigen weder das Objekt noch sind sie dazu berechtigt, es zu verkaufen.

Neben Wohn- und Nießbrauchrechten können im Grundbuch auch Vorkaufsrechte, Wege- und Leitungsrechte sowie Auflassungsvormerkungen vermerkt sein. Solche Einträge werden üblicherweise als Belastungen einer Immobilie oder eines Grundstücks angesehen. Einerseits können sie den Eigentümer beim Verkauf in seiner Entscheidungsfreiheit einschränken, andererseits wirken sie sich häufig auch auf die Höhe des Verkaufspreises aus.

Grundpfandrechte und bestehende Sicherheiten

In Abteilung III des Grundbuchauszugs werden Grundschulden und Hypotheken erfasst, die auch als Grundpfandrechte bezeichnet werden. Sie dienen der Absicherung von Gläubigern und ermöglichen unter bestimmten Umständen die Verwertung der Immobilie. Zu den häufigsten Eintragungen zählen Hypotheken, mit denen bestehende Kredite bei Banken abgesichert werden. Aus diesem Grund prüfen vor allem Kreditinstitute die Angaben in Abteilung III des Grundbuchs besonders genau.

Beim Verkauf nicht verzichtbar

Da der Grundbuchauszug nicht nur sämtliche Belastungen einer Immobilie aufführt, sondern in Abteilung I insbesondere die Eigentumsverhältnisse eindeutig dokumentiert, ist er bei einem Immobilienverkauf unverzichtbar. Verkäufer können damit belegen, dass sie tatsächlich Eigentümer des angebotenen Objekts sind und somit rechtlich über dessen Verkauf entscheiden dürfen.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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